Draai voor klassieke weergave

Verkoop je huis zonder makelaar, in 7 stappen

De huizenmarkt staat onder druk, de huizenprijzen blijven stijgen en er zijn veel potentiële kopers. Een goed moment om je huis te verkopen. Kan dat ook zonder makelaar? In deze zeven stappen leggen we uit waar je rekening mee moet houden als je zelf je huis gaat verkopen.

1.    Voorbereiden: eerst huiswerk

Zelf je huis verkopen begint met grondig huiswerk. Onderzoek hoe de huizenmarkt in jouw woonplaats eruit ziet. Zijn er grote nieuwbouwprojecten in de buurt? Of zijn er grote bouwprojecten gepland, zoals; een nieuw treinstation in de buurt of een sportcomplex in de wijk? 

Verkoopwaarde huis vaststellen

Vervolgens moet je de verkoopwaarde van je huis vaststellen. Dat kan door op Funda te kijken naar vergelijkbare huizen, maar op die website vind je alleen de vraagprijs. Bij het Kadaster kun je, tegen een kleine vergoeding, opvragen wat de verkoopprijs was van huizen in de nabije omgeving. Je kunt ook het huis laten taxeren door een taxateur. De prijs van een taxatierapport is ongeveer 0,2 procent van de taxatiewaarde, maar er zijn ook taxateurs die vooraf een vast bedrag afspreken. De kosten voor een taxatierapport zijn fiscaal aftrekbaar.

2.    Opruimen, schilderen, fotograferen, taxeren

Voordat het verkocht kan worden, moet het huis er zo goed mogelijk uitzien. Het moet keurig opgeruimd zijn, het liefst met zo min mogelijk persoonlijke spulletjes, zoals; familiefoto’s en vakantiesouvenirs. Experts adviseren om kamers zo leeg mogelijk te maken, zodat ze groter lijken. Is er al een tijdje niet geschilderd in huis? Investeer dan in een emmer witte latex en een paar verfrollers, want frisse witte muren zien er een stuk netter uit. Is het huis spic en span? Dan kunnen foto’s voor de verkoop gemaakt worden. Goede foto’s spelen een grote rol bij de verkoop. Kun je die foto’s zelf maken, of schakel je daar een fotograaf voor in?

Het Kadaster 

Een energielabel is verplicht bij het verkopen van je huis. Je kunt het online aanvragen, de kosten zijn hooguit een paar tientjes. Helaas zijn die kosten niet aftrekbaar van de belasting. Ook heb je een uittreksel van het Kadaster nodig. Op dit uittreksel staan de exacte maten van het huis en de tuin. Het Kadaster heeft daarnaast informatie over het bestemmingsplan en de bouwregels van het perceel nodig. De website van het Kadaster laat zien wat je kunt aanvragen en hoeveel dat kost.

3.    Je huis promoten

Tijd om aan iedereen te laten weten dat je huis te koop staat. Hoe ga je dat doen? Alleen makelaars kunnen een huis op Funda zetten, dat kun je niet zelf. Met een speciale internetmakelaar kun je toch, tegen een vergoeding, je huis op de huizenverkoopsite zetten.

Je kunt ook posters en flyers maken om je huis onder de aandacht te brengen van potentiele kopers. Denk daarbij een beetje creatief. Woon je vlakbij een school? Hang dan een postertje op het prikbord in de hal. Heb je een grote klusruimte bij je huis? Laat dan bij de plaatselijke bouwmarkt flyers achter met alle informatie over je huis. Vergeet de plaatselijke media niet. Een advertentie in een huis-aan-huiskrant kost niet zoveel, maar heeft een groot bereik.

Social Media advertentie

Facebook en andere social media kun je inzetten om je huis te promoten. Op Facebook kun je advertenties plaatsen en daarbij precies aangeven aan wie je de advertentie wilt tonen: in welke woonplaats of provincie, welke leeftijdscategorie en welke interesses. Zo kun je gericht adverteren en houd je de kosten laag. 

4.    Bezichtigingen regelen

De eerste kijkers hebben zich gemeld! Omdat je je eigen makelaar bent, verzorg je de rondleiding door je huis zelf. Natuurlijk is het huis brandschoon, heb je alle relevante informatie uitgeprint om mee te geven en laat je de kijkers op hun gemak door je huis dwalen. Als ze zeggen dat de keuken er meteen uit moet, of dat de tuin niet hun smaak is, vat dat dan niet persoonlijk op. Misschien is het een tactiek om de prijs wat omlaag te krijgen, misschien is het hun manier om zich voor te stellen dat jouw huis hun nieuwe thuis wordt. De oudste verkooptruc uit het boekje werkt wel: een verse appeltaart in de oven en de geur van verse koffie geven ongemerkt een huiselijke indruk.

5.    Onderhandelen over de prijs

Als de kijkers serieus geïnteresseerd zijn, breekt een spannende fase aan: het onderhandelen over de koopprijs van het huis. Onderhandelen is een spel van geduld. Vind je dat lastig? Dan kun je altijd iemand anders vragen om de onderhandelingen van je over te nemen. Belangrijk om te weten: je mag niet twee kopers tegen elkaar uit spelen, bijvoorbeeld door het bod van de ene te gebruiken in de onderhandelingen met de andere koper. Is er veel aandacht voor je huis, dan kun je er ook voor kiezen om alle geïnteresseerden één ultiem bod uit te laten brengen, boven een vastgestelde minimumprijs.

Denk bij het onderhandelen ook aan de voorwaarden voor de verkoop. Willen de kopers een bouwtechnische keuring uit laten voeren? Willen ze een voorbehoud van financiering afspreken? Wanneer willen ze de overdracht van het huis plannen? Allemaal factoren bij het bepalen van de juiste overeenkomst en je keuze.

6.    Voorlopig koopcontract opstellen

Ben je het als verkoper eens met de koper, dan kun je een koopcontract opstellen. Dat werd eerst een voorlopig koopcontract genoemd, maar dat is een verkeerde term: het koopcontract is bindend. Omdat je zeker wilt weten dat het koopcontract aan alle juridische voorwaarden voldoet, is een gratis standaardcontract van Vereniging Eigen Huis een goed uitgangspunt.

Bedenktijd na tekenen koopcontract

Is het koopcontract ondertekend? Dan heeft de koper drie dagen bedenktijd. Binnen die drie dagen mogen de kopers afzien van de koop van het huis, zonder dat daar een boete tegenover staat. Staan er ontbindende voorwaarden in het contract, bijvoorbeeld over de financiering, dan kan de koper ook nog van het koopcontract af als er niet wordt voldaan aan die voorwaarden. 

7.    Naar de notaris

Is het koopcontract gesloten, dan moet je naar de notaris, de overdracht van een huis moet altijd plaatsvinden bij een notaris. Meestal kiezen de kopers bij welke notaris ze willen overdragen. De afspraken over de verkoop worden door de notaris vastgelegd in een koopakte. Ook het betalen van het huis loopt via de notaris. Is alles rond en ondertekend, dan schrijft de notaris de koopakte in bij het Kadaster. Dan is het huis definitief niet meer van jou. De meeste notariskosten komen voor de rekening van de kopers, maar als verkopende partij moet je ook kosten aan de notaris betalen, bijvoorbeeld voor het royement van de hypotheek.

Nog niet van plan om te verhuizen? Dit zijn de beste budgettips om je huis voordelig (opnieuw) in te richten. 

Bronnen: Vereniging Eigen Huis, Notaris.nl

Auteur: Sabina Posthumus