hoeveel belasting betaal je over huurinkomsten?

Het is niet zo'n heel eenvoudig antwoord, want de situatie is enigszins complex. In mijn antwoord ga ik er vanuit dat het deel dat u wilt verhuren geen zelfstandige woning op zich is.

Er is een onderscheid tussen eigendom van de woning, of als u zelf huurder bent en dus een kamer wilt onderverhuren.

Als u eigenaar van uw woning bent, dan krijgt u te maken met de kamerverhuurvrijstelling. De kamerverhuurvrijstelling in 2011 was €4.333. Dat betekent dat als uw totale inkomsten (huur plus energie plus meubileringkosten) uit de verhuur van een deel van uw woning komt, dat het geen gevolgen heeft voor uw belastingtarief. Er zijn een aantal voorwaarden (zie de bron).

Mocht het boven de vrijstelling vallen, dan veranderen een aantal dingen op uw aangifte.

Als u eigenaar van uw woning bent, dan valt het deel van de woning dat u verhuurt in box 3. Daardoor neemt uw eigenwoningforfait af (= het fictieve inkomsten uit de woning), maar u betaalt mogelijk wel 1,2% vermogensrendementsheffing op het deel van de waarde (de WOZ-waarde verminderd met een evenredig deel van de hypotheekschuld) dat in Box 3 zit. Ook mag u een evenredig deel van de hypotheekrente niet meer aftrekken.

De exacte inkomstenbelasting hangt dus af van uw inkomen (vanwege de hypotheekrenteaftrek), de waarde van uw woning en de hypotheekschuld, maar _niet_ van de hoogte van de huurinkomsten.

Als u huurder bent, en u gaat een deel van uw woning onderverhuren, dan valt het voordeel wat u ontvangt technisch gezien in box 3, maar dat betekent in de praktijk dat u geen inkomstenbelasting betaalt (op voorwaarde dat u een zakelijke huur aan uw eigen verhuurder betaalt). Want het is namelijk zo dat de waarde van uw huurrecht in box 3 nihil is. (Artikel 5.19 lid 4: huurrecht is een genotsrecht). U mag de huurinkomsten dus zonder belasting ontvangen, ongeacht de hoogte. [Formeel gezien is hier ook de kamervrijstelling van toepassing, maar dat maakt natuurlijk niet uit als u het nooit op hoeft te geven]. Let wel: als u huurtoeslag krijgt dan kan deze minder worden.