Bron: Canva. Kun je met overwaarde een vakantiehuis kopen?
Je hoort het overal op verjaardagen en in de wandelgangen: “Mijn huis is tonnen meer waard geworden.” We rekenen ons massaal rijk met de stenen waarin we wonen. Maar wat heb je aan dat papieren vermogen? Kun je die ‘slapende’ euro’s wakker schudden om die ene droom, een eigen vakantiehuisje, werkelijkheid te laten worden? Het korte antwoord is: ja. Het eerlijke antwoord is: er komt meer bij kijken dan je denkt.
Wat is overwaarde precies?
Laten we bij de basis beginnen. Overwaarde is simpelweg het verschil tussen de huidige verkoopwaarde van je woning en je openstaande hypotheekschuld.
- Rekenvoorbeeld: Is je huis getaxeerd op € 550.000 en is je hypotheek nog € 250.000? Dan heb je € 300.000 aan overwaarde.
Klinkt als ‘gratis geld’, maar dat is het niet. Zolang je niet verhuist, zit dit geld vast in stenen. Wil je het gebruiken voor een tweede woning? Dan moet je het ‘liquide’ maken.
Overwaarde opnemen: Hoe werkt dat?
Veel mensen denken dat ze hun overwaarde kunnen ‘pinnen’. In de praktijk betekent overwaarde opnemen bijna altijd dat je jouw hypotheek verhoogt of een tweede hypotheek afsluit.
Je leent eigenlijk geld van de bank, met je eigen huis als onderpand. Omdat je woning meer waard is geworden, durft de bank je meer te lenen. Maar let op: de bank kijkt niet alleen naar de waarde van je stenen, maar vooral naar of jij de nieuwe maandlasten kunt dragen. Je inkomen wordt opnieuw getoetst.
De 80%-regel
Voor consumptieve uitgaven (en daar valt een tweede huis onder) zijn banken strenger. Waar je voor je eigen woning soms tot 100% van de marktwaarde mag lenen, geldt voor het opnemen van overwaarde vaak een limiet.
Veel geldverstrekkers gaan tot maximaal 75% of 80% van de woningwaarde. Dit doen ze om te voorkomen dat je huis ‘onder water’ komt te staan als de huizenprijzen dalen.
Nieuw in 2026: Verlaging overdrachtsbelasting!
Heb je plannen om dit jaar een vakantiewoning te kopen? Dan is er goed nieuws. Waar beleggers en kopers van een tweede woning in voorgaande jaren nog 10,4% overdrachtsbelasting betaalden, is dit tarief per 1 januari 2026 verlaagd naar 8%.
Op een vakantiehuis van € 300.000 scheelt dit je direct € 7.200 aan kosten koper. Dat is toch weer een nieuwe keuken of een mooie tuinset!
Lees ook: Je kinderen helpen met een huis kopen of huren.
Fiscale gevolgen: Box 1 vs. Box 3
Hier wordt het even technisch, maar dit is belangrijk voor je portemonnee.
- Geen hypotheekrenteaftrek: De rente over het deel van de hypotheek dat je gebruikt voor een vakantiehuis, is niet aftrekbaar. De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor leningen ten behoeve van je eigen hoofdverblijf. Je bruto maandlasten zijn voor dit deel ook je netto lasten.
- Vermogensbelasting (Box 3): Je tweede woning wordt door de Belastingdienst gezien als vermogen. De waarde van het vakantiehuis (minus de schuld die je ervoor bent aangegaan) valt in Box 3. Hierover betaal je vermogensrendementsheffing.
Vakantiehuis verhuren: Slimme zet?
Om de kosten te dekken, kiezen veel mensen ervoor hun vakantiehuis deels te verhuren.
- Het voordeel: In veel gevallen zijn de huurinkomsten onbelast, zolang je het ziet als ‘normaal vermogensbeheer’. Je betaalt al belasting in Box 3 over de waarde, de daadwerkelijke huurinkomsten zijn vaak vrij.
- De valkuil: Ga je extra services aanbieden (ontbijtjes verzorgen, linnen wassen, zelf de marketing doen)? Dan kan de fiscus je zien als ondernemer en worden de inkomsten wél belast in Box 1.
Pas op voor de ‘verborgen’ kosten
Naast de hypotheek en het onderhoud, krijg je bij een vakantiehuis te maken met kostenposten die je bij je gewone huis niet hebt. Reken je niet rijk voordat je deze van je budget hebt afgetrokken:
- Forensenbelasting: In veel gemeenten betaal je deze belasting als je wel een gemeubileerde woning hebt, maar er niet staat ingeschreven. De gemeente gaat er dan vanuit dat je er ‘forenst’ (pendelt).
- Parklasten: Staat je huisje op een vakantiepark? Dan betaal je parkkosten voor onderhoud van de wegen, het zwembad, de receptie en groenvoorziening. Dit kan variëren van € 1.000 tot wel € 5.000 per jaar.
- Erfpacht: Check altijd of je de grond koopt of huurt. Op veel parken staat het huisje op jouw naam, maar de grond niet. De pachtkosten kunnen jaarlijks flink stijgen.
Een huis in het buitenland? (Spanje/Frankrijk)
Wat als je droomhuis in Spanje staat?
Wil je je Nederlandse overwaarde gebruiken voor een casa in de zon? Dat kan, maar werkt net even anders. Een Nederlandse bank vestigt zelden een hypotheek op een buitenlands onderpand.
- De route: Je verhoogt je hypotheek op je Nederlandse huis (op basis van de overwaarde hier). Dat geld krijg je op je rekening gestort. Vervolgens koop je het huis in Spanje ‘contant’ met dat geld.
- Let op: Banken in het buitenland financieren vaak minder (bijv. max 50-60% van de waarde). Je Nederlandse overwaarde is dan nodig om het gat te dichten.
Lees ook: We vertrekken in grote getale naar het buitenland voor een betaalbaar en rustig leven.
In 5 stappen naar je droomhuis
Wil je doorpakken? Volg dan dit stappenplan:
- Check je leencapaciteit: Maak een afspraak met een onafhankelijk adviseur. Kan je huidige hypotheek omhoog of moet je oversluiten?
- Reken je rijk (of arm): Zet alle kosten op een rij. Denk aan de hogere maandlasten, maar ook aan parkkosten, gemeentelijke belastingen en onderhoud van de tweede woning.
- Taxatie: Laat je huidige woning taxeren om de exacte overwaarde vast te stellen.
- Locatie & Rendement: Zoek niet alleen met je hart, maar ook met je hoofd. Is de woning makkelijk te verhuren als jij er niet bent?
- De aankoop: Houd rekening met de 8% overdrachtsbelasting en de notariskosten.
De tekst gaat onder de video verder >>
@spanjedesk.nl Met overwaarde naar de zon? Spanjedesk.nl regelt het voor je! -onderdeel van @HypotheekDeskLochem In deze video zien jullie erkend financieel adviseur Erik Langermans. #huiskopenspanje #emigrerennaarspanje #woningzoektocht #spaansewoning #vakantiehuis #fyp #voorjou #foryoupage #emigreren #woninginspanje #viral #trending #tiktok #spanje #investeren #vastgoed #overwaarde
♬ origineel geluid – SpanjeDesk.nl
Conclusie: Doen of niet?
Met je overwaarde een vakantiehuis kopen is een fantastische manier om van je vermogen te genieten. Je ruilt ‘dode’ stenen in voor mooie herinneringen.
Besef goed: je gaat een nieuwe lening aan met bijbehorende maandlasten en risico’s. Laat je goed adviseren, zodat je vakantiehuis een bron van rust blijft, en geen bron van financiële stress.