Wat is het nadeel van een huis kopen zonder de grond?

Aan een erfpachtconstructie kunnen in de praktijk allerlei haken en ogen zitten waar u mogelijk niet op bedacht bent. De erfpachtvoorwaarden bestaan meestal uit 10 tot 15 pagina's juridische tekst waar voor een niet-jurist geen touw aan vast te knopen is. Hoe lang loopt de erfpacht? Dertig jaar? Honderd jaar? Onbepaalde tijd? Wanneer mag de grondeigenaar de canon verhogen? Elk jaar? Of bij afloop van het contract? Als erfpacht afloopt kan deze bijna altijd wel verlengd worden. Veel gemeenten grijpen die kans aan om de canon drastisch te verhogen. In de gemeente Den Haag bijvoorbeeld liepen in de jaren negentig de meeste honderdjarige erfpachtcontracten af. De erfpachters kregen toen de keuze uit het gaan betalen van een nieuwe canon die in veel gevallen tot 200 maal de oude canon bedroeg. Ook kon worden gekozen uit het eeuwigdurend afkopen van de canon waarbij de erfpachter de taxatiewaarde van de grond aan de gemeente kon betalen. De soort erfpacht is in sterke mate bepalend voor de waarde van een woning. Een woning op erfpachtgrond met een looptijd van 30 jaar zal in de laatste jaren van de looptijd lastig te verkopen zijn. U wilt weten waar u aan toe bent, hoe hoog de nieuwe canon wordt, wat de nieuwe looptijd wordt.

Het kopen van een huis met een grondpacht overeenkomst (dus de grond onder het huis behoort niet tot het eigendom en wordt gehuurd van een derde partij) heeft alleen voordeel als het huis binnen afzienbare tijd weer verkocht gaat worden.
Dus als je niet het idee hebt er langer dan 5 tot 8 jaar te wonen.
Als je er langer blijft wonen dan zullen de betaalde pachtsommen op een zeker moment de huidige waarde van de grond overstijgen en ben je nog steeds geen eigenaar.

Aan de ene kant spaar je nu het geld dat je aan de grond kwijt zou zijn uit maar betaal je wel jaarlijks een pachtsom die afhankelijk van de pachtovereenkomst periodiek zal stijgen.
Aan de andere kant wordt het huis economisch gezien minder robuust gewaardeerd door zowel de bank (die de hypotheek neemt) en eventuele kopers. Er wordt dan nog meer gelet op het onderhoud en de technische staat van de woning. Een reële taxatie is dan meer nodig dan ooit.

Steeds meer 'grondbedrijven' zien hiermee een gat in de onroerend goed markt.
Door het opkopen van de bebouwde grond behorend bij woonhuizen en deze weer te verpachten aan of de huidige huiseigenaar- of een volgende huiseigenaar kunnen dit soort bedrijven leuke winsten realiseren.
Daarbij blijft de grond waardevast of wordt meer waard waardoor je op den duur gaat zien dat zulke canons dan vaker verhandeld gaan worden wat de grondprijzen nog meer gaat opdrijven. Wat dan weer het pachten duurder zal maken.

Voor de eigenaar van een woning die nu zijn woning maar moeilijk kan verkopen vanwege de moeilijke hypotheekmarkt is dit wel een verleidelijke uitkomst.
Door de verkoop van de grond kan de vraagprijs van de te verkopen woning omlaag.
Of kan de eigenaar een deel van zijn hypotheek ermee aflossen.

Grondverpachting is al heel oud. Al in de oudheid en middeleeuwen verpachtten de rijken en edelen hun grondbezit aan boeren die er dan van hun opbrengst de pacht betaalden. Deze pachtgelden stonden niet vast. Als een krijgsheer geld nodig had om oorlog te voeren dan werden de pachtgelden meestal flink verhoogt.
De pachtboer was daarom nooit zeker van zijn bestaan. Als de oogst tegenviel of verloren ging moest er toch pacht betaald worden. Vaak met armoede als gevolg voor de getroffen boer.

Hoewel dit nu niet geldt voor deze markt moet de pachtcanon toch wel gezien worden als een duurdere lasten verhogende factor als deze commercieel wordt geëxploiteerd.