Ik werk vast in Amerika en huur er een huis. Ik wil graag een woning kopen in Nederland en deze verhuren. Is een NL hypotheek mogelijk?

Bepalend is lijkt me dat de hypotheek wordt verleend op een Nederlands huis en dat de hypotheeklasten via een Nederlandse bankrekening kunnen worden afgeschreven.

Waar je je inkomsten geniet zal de bank niet belangrijk vinden alleen dient dit wel een vast inkomen te zijn.

Van verhuur zijn banken nooit zo gecharmeerd omdat de Nederlandse huurbescherming erg ver gaat. Maar als de huurders een verklaring tekenen dat ze bij gedwongen verkoop het pand verlaten moet het mogelijk zijn.

Omdat je in het buitenland woont en van plan bent om op termijn zelf ook in het huis te gaan wonen is natuurlijk ook belangrijk voor het kunnen verkrijgen van een hypotheek.

Mijn advies is om eens contact op te nemen met bijv. de ING, bij mijn weten hebben die Amerikaanse vestigingen en anders kun je gewoon eens een e-mailbericht sturen naar:

www.ing.nl.

De fiscale consequenties zullen zij ongetwijfeld ook uit de doeken kunnen doen. Het lijkt mij niet dat je de hypotheeklasten kunt aftrekken omdat je je inkomen in het buitenland verdient. In Nederland hebben wij een gratis nummer bij de Belastingdienst. Of je dit vanuit Amerika kunt bellen weet ik niet.
het telefoonnummer is 0800-0543

Toegevoegd na 5 minuten:
Aanvulling 3e alinea, regel 1. ....omdat de Nederlandse huurbescherming erg ver gaat, zodanig dat bij verkoop de huurder mag blijven zitten en dat de verkoopopbrengst bij gedwongen verkoop negatief zal beïnvloeden.

Vrijwel zeker krijg je geen hypotheek als je geen Nederlandse werkgever hebt. Verder: in nagenoeg elke hypotheekakte staat dat je een woning waar hypotheek op rust niet mag verhuren. Banken verbieden dat omdat ze te allen tijde de woning gedwongen willen kunnen verkopen als je niet aan je hypotheekverplichtingen voldoet. Een woning in bewoonde staat brengt veel minder op dan een woning in onbewoonde staat en huurders kunnen niet op straat worden gezet door jouw betalingsachterstand.

Over de fiscale consequenties: je kan de hypotheekrente niet aftrekken want je woont niet in het huis. Je betaalt in Nederland ook vermogensbelasting in box 3: 1,2% van de gemiddelde woz-waarde minus de hypotheekschuld die erop ligt. (Let wel: er is een vrijstelling van € 20.785 van je totale vermogen).

Even een snelle blik op de samenvatting van het belastingverdrag me de VS leert me dat er geen regelingen zijn over waar vermogen belast is. Je kan dus ook te maken krijgen met de vermogensbelasting van de Verenigde Staten, maar daar zou je lokaal informatie over in moeten winnen. Bij zowel de federale overheid als op het niveau van je staat.

Dan of je een hypotheek nemen kan: er zijn twee onzekere factoren: jij woont en werkt in de Verenigde Staten en jij neemt huurders. Dat zijn allebei dingen waar banken niet blij mee zijn. Dat wil niet zeggen dat het onmogelijk is, maar ik denk dat je hypotheekverstrekker in ieder geval genoeg zekerheid wil hebben. Dat betekent dat je een ruim voldoende en vast inkomen moet hebben en je hypotheek ten hoogste de executiewaarde zal zijn (als het niet minder is). Met huurders ligt deze lager dan zonder huurders.

Dan de vraag: waarom zou je dit willen? Jij gaat nu namelijk een financieel en emotioneel risico nemen zonder dat jij er concreet iets voor terugkrijgt. Emotioneel want je band met je vrienden en je vriendin kan onder druk komen te staan: stel dat ze toch iets minder goede huurders zijn als dat ze vrienden zijn? Financieel omdat je al het risico van het huiseigenaar zijn hebt, zonder dat je direct profijt hebt. (En waarschijnlijk ook geen indirect profijt: ik zie geen waardestijgingen in het verschiet die de door jou betaalde hypotheekrente terugverdient). Je vrienden kunnen dus beter zelf gewoon een huis huren.

Dus: win informatie in bij hypotheekverstrekkers en bij de IRS. En denk er nog eens goed over na waarom je dit doet.

Toegevoegd na 14 minuten:
Als kleine aanvulling: de huurinkomsten zijn in Nederland onbelast, maar je moet ook even controleren hoe dat in de Verenigde Staten zit.

een hypotheek is, onder voorwaarden, soms mogelijk is mijn ervaring. Wanneer je eigen geld hebt, dus niet alles hoeft te financieren, kan een bank een hypotheek verstrekken. Om dit allemaal vanuit de USA te regelen lijkt me wel lastig.

Ik kon een hypotheek krijgen tot de executiewaarde in verhuurde staat. Huurinkomsten (volgens puntensysteem) kunnen voor 80% meetellen als inkomen bij de financiering.

Wanneer de woning niet je hoofdverblijf is wordt deze belast in box 3 en de betaalde rente is niet aftrekbaar. De belasting die je in box 3 betaald gaat uit van een rendement van 4% van de overwaarde. (overwaarde = waarde in economisch verkeer (percentage van woz) minus de hypotheekschuld voor de woning).

De huurinkomsten zijn in nederland dan onbelast.

Toegevoegd na 34 minuten:
Wanneer je een huis wilt kopen om (gedeeltelijk) te verhuren kan je te maken krijgen met de plaatselijke gemeentelijke regelgeving. In mijn gemeente is hiervoor een omzettingsvergunning nodig en je kan te maken krijgen met onttrekken van woonruimte. Gemeentelijke regels hieromtrend worden hier jaarlijks bijgesteld en ook zijn bepaalde wijken hiervan geheel uitgesloten. Er kunnen er aanzienlijke kosten mee gemoeid zijn wanneer je woonruimte onttrekt. Woonruimte onttrek je wanneer een zelfstandige woonruimte wordt opdeelt in meerdere onzelfstandige woonruimten. Wanneer je een woongroep start en een gemeenschappelijke huishouding voert kan dat wel een uitzondering hierop zijn.

Het is maar een tip, maar wel iets wat je goed uit moet zoeken. Mijn ervaring is dat banken niet altijd volledig op de hoogte zijn van de actuele plaatselijke regelgeving. Het is je eigen verantwoording.

Antwoord: Een NL hypotheek is mogelijk maar niet voor de gehele verkrijgingprijs.

Toelichting: Je wilt, wonende en werkende in USA, als belegging en voor latere bewoning in NL met Nederlandse financiering een huis kopen, te bewonen door huurders die je nu kent en vertrouwt.

Omdat het niet zeker is of de huurders bij eventuele verkoop het huis zullen verlaten, en omdat ze mogelijk een beroep kunnen doen op Nederlandse huurbescherming is de executiewaarde laag. Dat betekent dat het je niet lukt om de aankoop gefinancierd te krijgen o.b.v. de waarde van het huis alleen. Ook is er geen Nederlands inkomen als basis voor de betalingscapaciteit.

Je bent na aankoop geen binnenlands maar buitenlands belastingplichtige zo lang je hier niet woont en/of werkt. Dat betekent dat je als buitenlands belastingplichtige je belastingen geregeld worden door Belastingdienst /Limburg/ kantoor buitenland in Heerlen (tel. 055 5385385).

De waarde van het huis en de daarmee verband houdende schulden (alle per 1 januari) vallen in box 3 en worden (per saldo) jaarlijks belast met vermogensrendementheffing van 1,2 %. Het heffingsvrij vermogen in box 3 (2011: 20.785) geldt niet voor buitenlands belastingplichtigen.

Cijfervoorbeeld, stelposten
Stel de huuropbrengst op een vriendenprijs van € 500 per maand. Aankoopprijs huis € 300.000 = WOZ-waarde, aankoop-, financierings- en juridische kosten € 30.000. Financiering door hypothecaire lening (met aanvullende zekerheid vanuit USA) maximaal € 200.000, rente 6%.
Pluspunt: Fiscaal is in praktische zin het huis niet belast in box 3 want de jaarlijkse huuropbrengst van € 6.000 is 2 % van de WOZ-waarde en wordt daardoor gesteld op 68% van € 300.000 is € 204.000. Dit valt weg tegen de hypotheekschuld van € 200.000.

Financieel plaatje: De aanvangsinvestering is € 330.000 min € 200.000 is € 130.000.
Jaarlijkse terugkomende kosten/investering (vanuit USA) ten minste € 8000.
Bestaande uit: € 12.000 rente lening min € 6000 huuropbrengst plus € 2000 voor vaste lasten/onderhoud e.d.