Wat is het rendement van een huurhuis voor een woningbouwcorporatie?

Ik vraag mij dit af, omdat er veel te doen is om huurprijzen, sociale huurwoningen en geldbesteding van corporaties. Is er een percentage van de verdeling van inkomsten per woning?

Verwijderde gebruiker

9 jaar geleden

in: Huren & Vastgoed

1.4K

1.4K keer bekeken

Heb je meer informatie nodig om de vraag te beantwoorden? Reageer dan hier.

Antwoorden (1)

Voor coöperaties is het rendement heel wisselend te noemen.

Ik werk voor voornamelijk particuliere en institutionele beleggers en ook enkele woningbouwverenigingen.

De meeste woningbouwverenigingen hebben een negatieve cashflow op directe huurinkomsten en pakken pas rendement bij uitponding (bij verkoop aan niet de zittende huurder).
Hoe komt een wbv dan aan haar geld? Door de verkoop van koopsegment woningen tijdens nieuwbouw. Dat is een van de grootse inkomstenbron van een wbv. Daarnaast de uitpondprojecten die best lucratief kunnen zijn.

De particuliere beleggers waarvoor ik werk maken minimaal 7% rendement op investeringen, voor belastingen (huurinkomsten vrijgesteld van belasting, deze wordt enkel afgerekend over het vermogen). Deze beleggers vind je in het segment rond of boven de liberalisatiegrens (dus vanaf ongeveer 700 euro). Nieuwe beleggers altijd welkom, geld op de bank zetten kost je geld.

het verschil is het sociale doel waarmee een wbv of coöperatie is opgericht. Het doel is huisvesting verschaffen aan mensen met lagere inkomens. Het zijn dan ook vaak geen op winst bejachte ondernemingen die aanzienlijke risico's lopen. Bijvoorbeeld het derivatendebacle is een schrijnend voorbeeld van de fouten die een dergelijke onderneming kan maken. Enerzijds wil men iets goeds doen, maar slaat hierin door mede door eigenbelangen van private personen en men zet het hele sociale gedachtegoed op het spel.

De extra huurverhogingen waaraan je refereert zijn eigenlijk bedoeld om scheefwonen tegen te gaan en tegelijk een hersteleffect te creëren op de rendementen van de wbv-en. Het merendeel van die verhoging vloeit echter rechtstreeks de kas in van de overheid vanwege de verhuurdersheffing, in mijn perceptie de meest kromme regeling van de laatste periode. De gedachte van de regeling heeft immers niet het effect wat men er van verwachtte.

(Lees meer...)

Verwijderde gebruiker

9 jaar geleden

Verwijderde gebruiker

9 jaar geleden

Hoezo vloeit het meeste van de verhuurdersheffing in de staatskas? De verhoging mag dit jaar 1,5% zijn onder de liberalisatiegrens met daar bovenop 1% inflatie. Dus 2,5% huurverhoging tegenover 0,449% verhuurdersheffing.
Daarbij kan ik mij niet voorstellen dat een wbv en/of coöperatie een negatieve cashflow heeft bij verhuur van huizen. Veel huizen staan al erg lang (bijv jaren 60 woning), dus ook gebouwd met kosten van die tijd. Met een normale looptijd van 30 jaar zou zo'n huis zich tussen 1990 en 2000 al terug betaald moeten hebben. Onderhoud en renovatie worden vaak op grote schaal uitgevoerd (lijkt mij onder goede prijsafspraken met uitvoerder) dus in verhouding tot private koop al een stuk voordeliger.
Wat staat een wbv of coöperatie dan meer af ten opzichte van een private koper?

Verwijderde gebruiker

9 jaar geleden

De verhuurdersheffing is een heffing van de overheid en dus gaat die rechtstreeks de staatskas in. Jij verward de inkomensafhankelijke huurverhoging hiermee aan je verhaal te lezen. Dat die daarmee grotendeels betaald wordt is wat anders. Laten we het omdraaien. Denk je echt dat met 400 euro per maand een pand met stichtingskosten van 180.000 euro gebouwd en geëxploiteerd kan worden zonder verlies te draaien? Bij 4800 euro is het rendement 4800/180000=2,66% rendement per jaar. Voor de beeldvorming: onderhoud en reservering voor groot onderhoud kost minimaal 3% per jaar van de stichtingskosten. Heb ik exploitatiekosten en rentelasten nog niet eens meegenomen. Bedragen die ik noem zijn voor belasting, dus die zit er ook nog niet in. Dat panden heel lang staan voor ze verkocht worden is waar, en daarmee bevestig je eigenlijk mijn statement dat de negatieve cashflow ten einde komt bij zeer lange verhuur en bij uitponden en dat men dan pas het rendement over de woning pakt. Een voorbeeld uit 1960 is niet gangbaar meer en uitzonderlijk. Dus eigenlijk zeggen we hetzelfde, alleen kun jij niet geloven dat ze op de verhuur geen rendement maken. Het zal niet overal zo zijn maar bij 10 van de 12 groten in mijn portefeuille is dit het geval. Mocht je andere cijfers hebben dan hoor ik ze graag, maar zo werkt het in mijn vakgebied.

Verwijderde gebruiker

9 jaar geleden

Wellicht ten overvloede: een coöperatie heeft niet als doel winst te maken, maar te dienen door het voorzien in sociale huurwoningen. Winst maken doet men dus niet, nieuwe projecten worden gefinancierd met verkoop van (gedateerd) og dat de portefeuille uit kan, vaak tegen sociale condities. Laten we blij wezen dat ze er zijn, anders zou de woningnood extreem groter zijn.

Reddie

9 jaar geleden

@Primemp , de verhogingen van een paar procenten zijn voor zittende huurders.
Als je verhuist loop je tegen huurverhogingen van 50% tot 80% aan.

Verwijderde gebruiker

9 jaar geleden

Deze is ook wel leuk :-) http://www.parool.nl/parool/nl/508/THEODOR-HOLMAN/article/detail/3843554/2015/02/03/Ik-heb-schuld-dus-wat-doe-ik-Hetzelfde-als-de-V-D-KLM-en-de-Grieken.dhtml

Verwijderde gebruiker

9 jaar geleden

Wijnstein, een coöperatie is vaak niet hetzelfde als een corporatie. Een coöperatie is een rechtspersoon welke wel degelijk als doel winst maken kan hebben. Een echter tongbreker. Ik ben ik het met je eens dat de verhuurdersheffing een zeer aparte regel is. De verhuurdersheffing zorgt voor een slechter verloop, immers zittende huurders zullen nog minder snel verhuizen. Zij lopen tegen een in 2014 22,6% gemiddelde huurstijging op als ze willen verhuizen.
Een interessant essay wat bij deze vraag is "De rendabele sociale huurwoning" uitgevaardigd door de rijksoverheid.
Deze gaat in op de veranderende markt waar het vastgoed niet zoals vroeger alleen maar meer waard word. En dat corporaties met zeer lage stichtingskosten van huisvesting ook voor de verkoop van vastgoed winst kunnen maken.

Verwijderde gebruiker

6 jaar geleden

'Woningcorporaties maken forse winsten op verhuur'
http://nu.nl/geldzaken/5155973/woningcorporaties-maken-forse-winsten-verhuur.html

Weet jij het beter..?

Het is niet mogelijk om je eigen vraag te beantwoorden Je mag slechts 1 keer antwoord geven op een vraag Je hebt vandaag al antwoorden gegeven. Morgen mag je opnieuw maximaal antwoorden geven.

0 / 2500