Kan ik een eigen woning hypotheek met terugwerkende kracht aanvragen?

Question

Situatie: Met compleet eigen vermogen heb ik eind juli 2015 een woning gekocht. Om te profiteren van de hypotheekrente-aftrek, maar vooral de schenk-belasting vrijstelling in 2017 wil ik nog snel in januari 2016 een hypotheek (familie-bank) afsluiten.

-Welke eisen stelt de belastingdienst omtrent het tijdstip dat een eigen huis lening wordt afgesloten om in aanmerking te komen voor hypotheekrente aftrek?
Kan dat met terugwerkende kracht?
Waar kan ik het antwoord op deze vraag vinden?

Dank jullie voor het meedenken en een gelukkig 2016!

fisbel · Accepted Answer

U wilt begin januari 2016 een hypotheek (familiebanklening) afsluiten. En mogelijk met terugwerkende kracht ook nog betaalde hypotheekrente in aftrek nemen. Dat zal allemaal niet lukken.

De (hypotheek-)schuld is bedoeld voor de AANKOOP, verbetering of het onderhoud van een woning die uw hoofdverblijf is. Deze schuld heet de 'eigenwoningschuld'. Omdat de woning reeds door u is aangekocht en gefinancierd met eigen middelen voldoet u niet aan de voorwaarden van hypotheekrenteaftrek. De familiebanklening zal dan ook worden gezien als een consumptieve lening. De betaalde rente over een consumptieve lening is niet aftrekbaar. (zie bron 1 en 2)

Hiermee samenhangend: de € 100.000 belastingvrije schenkiing in 2017 zal niet voor u gelden. Er wordt immers niks aangekocht of er wordt niets afgelost op een bestaande hypothecaire lening. (zie bron 3) 
Als u de woning zou verbeteren (verbouwen) of onderhoud zou plegen op de woning en u daarvoor een lening afsluit, is de rente over deze lening wél aftrekbaar.

Waarschijnlijk geen alternatief: 
Een escape zou kunnen zijn dat u uw huidige woning verkoopt, 3 jaar gaat wonen in een huurwoning en daarna opnieuw een eigen woning aankoopt. De bijleenregeling (overwaarde) vervalt na 3 jaar. U kunt de aankoop van deze nieuwe eigen woning (volledig) financieren met een hypothecaire lening c.q. familiebanklening. Er vindt geen overwaarde verrekening plaats en de rente over deze lening is volledig aftrekbaar.
 
Het is afwachten of de € 100.000 belastingvrije schenking t.a.v. de eigen woning zo rond 2019 of later nog bestaat. Politiek beleid kan per jaar wisselen. Koffiedik kijken dus.

 · Answer

Eigen Woning Schuld kan na de overdracht worden gecreeërd, echter je moet bewijzen dat je al voor de overdracht bezig was met het aanvragen van de hypotheek. Bijvoorbeeld je hebt de woning uit eigen middelen betaald, maar je hebt voor de overdracht bijvoorbeeld twee hypotheek-offertes. Ik citeer van de Rijksoverheid:

3.1. Oogmerkvereiste
De lening moet zijn aangegaan voor verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning (het oogmerkvereiste). De Hoge Raad oordeelt dat bij financiering vooraf het geld niet onmiddellijk hoeft te worden aangewend voor de verbouwing (direct causaal verband). Ook het betalen van de kosten van de verbouwing van een andere rekening dan die waarop het met de lening verkregen geld is gestort, sluit niet uit dat voldaan kan zijn aan het oogmerkvereiste. 
Aan dat vereiste kan echter niet meer geacht te zijn voldaan voor zover de uit de geldlening verkregen gelden zijn aangewend voor andere doeleinden en niet een daarmee overeenkomend bedrag liquide beschikbaar is gebleven. 
Bij financiering achteraf is in ieder geval aan het oogmerkvereiste voldaan als de belastingplichtige reeds ten tijde van het voldoen van de kosten het oogmerk had om die kosten te financieren. De lening moet vervolgens ook zijn aangegaan met het oogmerk die kosten te financieren.

Kan ik een eigen woning hypotheek met terugwerkende kracht aanvragen?

Het beste antwoord

Andere antwoorden (1)

Weet jij het beter..?