De uitbouw van mijn buren staat een klein stukje op mijn grond. Wat voor consequenties heeft dat?

Onze buren hebben in goed overleg met ons uitgebouwd. Afspraak (mondeling) was dat de fundering ook in onze grond mocht maar dat hun buitenmuur netjes op hun eigen grond bleef. Ze hebben ook een bouwvergunning bij de gemeente aangevraagd en dit is ook goedgekeurd.
Nu bleek echter later bij toeval dat ze een over een lengte van 3 meter een centimeter of 5 te veel hebben uitgebouwd.
Nou wil ik daar absoluut geen probleem van maken, maar ik ben wel erg nieuwsgierig wat voor consequenties dit heeft bij bijvoorbeeld koop/verkoop van mijn/hun huis?

Weet jij het antwoord?

/2500

Is de bouwergunning/aanvraag met de aantekening/uw goedkeuring voorzien, dan gebeurt er helemaal niets. Indien als het alleen een mondelinge afspraak is, kan een nieuwe eigenaar (of uzelf) terugbouw eisen. Of dit voor een rechter dan ook echt toegezegd wordt, is niet te zeggen. De buurman doet er dus goed aan, deze grens-overschreiding schriftelijk (evt. notarieel) vast te leggen.

Leuke vraag, er zitten diverse kanten aan, ik zal ze proberen duidelijk op te sommen: - er is sprake van een mondelinge overeenkomst (aanbod en aanvaarding) doordat afgesproken is dat de fundering in jou grond mag staan. Een mondelinge overeenkomst is geldig. Dit aanbod kan niet meer worden ingetrokken. - Ondanks dat de grond van jou is, is de muur die op jou grond staat onderdeel van hun huis, en dus van hun. (BW 3 art. 4) - Er is geen sprake van een wilsgebrek, aangezien je aangeeft dat je er 'absoluut geen probleem van wil maken'. - Ik meen wel dat er sprake is van een wanprestatie (BW 6 art. 74) (tegen afspraken in is er wél op jou grond gebouwd i.p.v. alleen maar fundering) maar het zal lastig worden wil je daar een schadevergoeding voor krijgen. Er is ten tijde van de overeenkomst namelijk niets op papier gezet. Zou je schadevergoeding willen dan zal je er niet te lang mee moeten wachten. Wat voor invloed het heeft op de verkoop van jou huis, ik denk weinig. Het huis van de buren staat zoals die staat en daar kan niemand meer wat aan doen.

Bronnen:
Prof. C.J. Loonstra, Hoofdlijnen...
Wetteksten Hoger Economisch Onderwijs 2008/2009

Bij de verkoop van hun huis is het belangrijk vast te leggen dat de nieuwe eigenaren dit weten en dat jij eigenaar bent en blijft. Bijvoorbeeld belangrijk als er eens gesloopt wordt

Om problemen met toekomstige eigenaren te voorkomen kunt u misschien het beste uw buren adviseren om dit notarieel vast te leggen. U kunt, ondanks dat dit uw grond blijft, echter juridisch vrij weinig doen. U mag geen misbruik van uw bevoegdheid maken om te eisen dat deze uitbouw op uw grond afgebroken wordt. Daarvoor moet u eerst een redelijk belang aantonen, en dat lijkt me niet erg aannemelijk voor 5 cm.

Je kunt toch tegen een redelijke prijs die 3m*5cm aan de buren verkopen? Jij blij, zij blij. En bij verkoop van een van beide geen gezeur.

De volgende kopers van jouw huis treffen dit als bestaande situatie aan en gaan dus impliciet accoord met de verminderde oppervlakte (het is overigens 0,15 m2, dat is niet terug te zien in de oppervlakte die in hele meters wordt aangeduid) Ik heb dezelfde situatie aan de hand gehad en ook geaccepteerd dat de muur op mijn grond kwam te staan. Het grootste probleem heb ik gehad met de fundering die in mijn tuin uitstak. De tegels die daar op liggen bleven liggen, maar de rest zakte. Nu kon ik de fundering laten weghakken voor 400 en kon daar na 12 jaar niet meer de buren op aanspreken. Denk dus goed na of je eventuele gevolgschade verwacht.

Stel zelf een vraag

Ben je op zoek naar het antwoord op die ene vraag die je misschien al tijden achtervolgt?

/100