Mag je na mondelinge overeenkomst met een huizenkoper weigeren te tekenen, ook als je daarmee een derde benadeelt?

Jij bent partij A. Je hebt een koopovereenkomst met partij B, met daarin de voorwaarde dat de overeenkomst alleen doorgaat als B binnen een bepaalde tijd zijn huis verkoopt. Ik neem dus aan dat dit een schriftelijke overeenkomst is (anders ben je klaar). Nu is er een partij C die van partij B het huis wil kopen. Die zijn mondeling tot overeenstemming gekomen, maar partij B lijkt af te houden, om wat voor reden dan ook, met het gevolg dat hij na 4 maanden ook de overeenkomst tussen A en B kan afbreken.

Eerst even een evaluatie over de vraag wanneer een koopovereenkomst van een woning rechtsgeldig is. In beginsel is een overeenkomst vormvrij, dus ook een koopovereenkomst.

Echter, er geldt voor de koop van onroerende zaken dat deze koopovereenkomst altijd schriftelijk vastgelegd moet zijn (artikel 7:2 lid 1 uit het burgerlijk wetboek). De vraag is nu of een mondelinge toezegging altijd zonder gevolgen blijft. Een vonnis van de Hoge Raad (9 december 2011, BU7412) bevestigt dat zowel de koper als de verkoper zich kunnen beroepen op nietigheid als de verkoop niet schriftelijk vastgelegd is (overweging 3.9). Daarbij geldt ook dat een rechtbank niet kan dwingen tot het alsnog laten opstellen van een schriftelijke koopakte.

Dat betekent dus dat het zeer waarschijnlijk is dat B jegens C rechtmatig handelt door van de koop af te zien, door te weigeren de koopakte te ondertekenen. (De Hoge Raad laat een kleine kier open voor "zeer bijzondere omstandigheden" waardoor het "maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is" om niet te tekenen). In de situatie dat B en de deal dus niet door laat gaan, kan hij zich ook beroepen op de ontbindende voorwaarden van de overeenkomst tussen partij A en B.

Dat verandert mijns inziens als partij B na het aflopen van de overeenkomst tussen A en B, alsnog een overeenkomst tekent met partij C, ook na de afloop van de 4 maanden. Er bestond immers ervoor het vermoeden van een wilsovereenstemming binnen de termijn van 4 maanden.

Ik kan je geen concreet advies voor een actie geven. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt dan kan je overwegen om daar de zaak aan voor te leggen. Je kan overwegen of het je waard is om advies te vragen aan een advocaat (met een specialisme in de woningmarkt). Vraag ook advies aan je makelaar, maar pas wel op dat je de zaak niet te vroeg juridiseert. Je wil voorkomen dat elke minnelijke oplossing uitgesloten wordt.