Eerste woning verhuren, wat is voordeliger? (zie extra uitleg)

Question

Ik wil graag mijn eerste woning waar ik een hypotheekschuld op heb verhuren.

Op dit moment wacht ik noch op de reactie van de hypotheek verlener om mijn huis te verhuren. Maar, in geval dat ze akkoord gaan waar krijg ik mee te maken?

Vervalt mijn recht op hypotheek rente aftrek dan?
En wat draag ik dan af aan de belastingdienst over de winst van de huur?
Is het voordeliger om zelf bewoner te blijven van het huis en mijn huis te verhuren aan een student of dat ik verhuis naar mijn ouders en het huis geheel verhuur?

Alvast bedankt voor de reacties.

fisbel · Accepted Answer

Als men zijn huis verhuurt, is van te voren niet bekend of de huurder zich fatsoenlijk gedraagt. Wordt op tijd de huur betaald, wordt de woning niet uitgewoond? Schrikverhalen over wietplantages - wie kent ze niet. Allemaal op internet te lezen. Eenvoudig googelwerk en de beerput gaat open.

Laten we even er vanuit gaan dat de huur regulier verloopt. Het is noodzakelijk een verhuurcontract op te stellen. Genoeg voorbeelden op internet te vinden.

Er zijn twee opties bij verhuur:
1. De gehele woning wordt verhuurd. De woning komt per direct in box 3. Als er overwaarde is, telt dit vermogen mee voor de te berekenen belasting box 3.

Stel: de WOZ-waarde woning is € 180.000 Er is € 80.000 overwaarde. De vrijstelling van € 21.330 geldt niet, als er al € 21.330 aan spaargeld / vermogen is. Te betalen box3 belasting is in dit voorbeeld: 1,2% x € 80.000 is € 960.

N.B: als de woning wordt verhuurd geldt de leegwaarderatio. Afhankelijk van de huurprijs, mag er vanwege de huurbescherming worden uitgegaan van een lagere WOZ-waarde. Zie bron 1. Waarbij aangetekend dat er andere regels gelden als de woning te koop wordt gezet en de woning wordt verhuurd onder de Leegstandswet.
En uw vraag: is de huur belast? Nee, de huurpenningen mag u belastingVRIJ opstrijken.

2. U verhuurt een gedeelte van de woning. U blijft zelf in de woning wonen. Er zijn twee mogelijkheden:
a. U verhuurt 1 of 2 kamers. De jaarlijkse huur is niet hoger dan € 4954 (jaar 2015) De huur valt onder de kamerverhuurvrijstelling. De huur is onbelast. Zie bron 2.
b. U verhuurt een deel van de woning. De huur is hoger dan € 4954 per jaar. U moet het verhuurde deel afsplitsen van het deel waar u zelf woont. Het verhuurde deel komt in box 3. Over dit deel van de woning is geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk. De huuropbrengsten zijn vrij. Het eigen gedeelte van de woning valt in box 1. Over dit deel van de woning blijft hypotheekrenteaftrek mogelijk. Zie eveneens bron 2.

Voorbeeld: WOZ-waarde woning is € 180.000 De hypothecaire schuld is € 100.000
In box 3 valt € 90.000 (de helft) minus € 50.000 (helft schuld) Er is een drempel van € 3000 bij schulden. In box 3 komt € 43000 (90K minus 50K + 3K). U betaalt 1,2% x € 43.000 is € 516

Stel hypotheek is € 6000. De rente over € 3000 (rente over het verhuurde deel) is niet langer aftrekbaar. Rente over de eigen helft van € 3000 wel.

 · Answer

Als je het huis geheel verhuurd, is het een 2e woning en valt in box 3. Dus de "eigen woning regeling" vervalt (dus ook: hypotheekrenteaftrek). Over de huur betaal je geen belasting, maar in box 3 geldt de waarde van de woning (minus hypotheekschuld) als vermogensbestanddeel en dan kan de rendementsheffing van toepassing zijn. Voor exacte waardering zie tabellen van de belastingdienst.

Als je zelf geen andere woonruimte hebt, kun je beter 1 of 2 kamers van het huis verhuren en er zelf blijven wonen. Dan blijft, fiscaal gezien, de oude situatie grotendeels bestaan en heb/houd je meer controle over de woning.

Toegevoegd na 3 minuten:
En verder sluit ik mij geheel aan bij het antwoord van @fisbel , wat nog niet geplaatst was toen ik je vraag ging beantwoorden.

Eerste woning verhuren, wat is voordeliger? (zie extra uitleg)

Het beste antwoord

Andere antwoorden (1)

Weet jij het beter..?